Comment reconnaître un flip

24 février, 2016 | André Dumont, inspecteur en bâtiment

La propriété que vous souhaitez acheter été rénovée de fond en comble avant d’être mise en vente? Attention, c’est peut-être un flip!

Il y a les bons flips, ceux réalisés par des entrepreneurs ou des autoconstructeurs qui savent s’entourer de travailleurs compétents. Puis il y a les mauvais flips, ceux faits par des investisseurs sans expérience de chantier ou sans scrupules, toujours avec une bonne dose de tape-à-l’oeil. Dans les deux cas, l’objectif est le même : rénover en dépensant le moins possible, pour revendre le plus cher possible.

Comment reconnaître un flip? Premier indice : le propriétaire vendeur a acheté la propriété, l’a rénovée et remise en vente en l’espace de quelques mois. Deuxième indice : personne ne l’a habitée depuis la fin des travaux. Et parfois, le propriétaire prétend avoir rénové pour y habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille, mais les plans ont changé et il doit vendre.

Le flip et l’inspecteur

Arrive l’inspecteur en préachat. Il ne se laissera pas éblouir par l’éclat des carreaux de céramique à la mode et des armoires de cuisine Ikea. Si la cuisine et la salle de bain sont fraîchement rénovées et qu’elles semblent parfaites, je cherche à savoir s’il s’agit d’un simple maquillage ou d’une rénovation de qualité.

Souvent, le propriétaire responsable du flip est absent lors de l’inspection préachat. Il est représenté par son courtier. L’acheteur devrait toutefois insister sur sa présence, car l’inspecteur aura beaucoup de questions à lui poser. Comment ont été réalisés les travaux? Qui les a exécutés? Une personne de bonne volonté ou un travailleur qualifié?

Questions à poser au vendeur d’un flip :

• Le réseau électrique a-t-il été installé et branché par un maître électricien?
• Est-ce un plombier qualifié qui a manipulé la tuyauterie?
• Si des murs ont été déplacés, où sont le permis de transformation et le plan d’ingénieur ou d’architecte?
• Les factures émises par ces professionnels sont-elles disponibles?

Un propriétaire qui a obtenu tous les permis municipaux nécessaires peut rénover lui-même en toute légalité, peu importe ses qualifications. Par contre, s’il touche à la plomberie, à l’électricité ou à la structure sans faire appel à des professionnels qui remettent des reçus, il est permis d’avoir des soupçons sur la qualité des travaux.

Malheureusement, l’inspecteur en préachat ne voit que ce qui est visible. Si ce que j’observe en surface m’évoque des doutes, je les communique à mon client.

Quand les joints de plâtre sont mal tirés, on peut se questionner sur la qualité des travaux derrière les murs. Si les indices relevés en regardant sous l’évier, dans le panneau électrique ou au plafond du sous-sol sont significatifs, il y a lieu de recommander la venue d’experts, qui eux iront voir à l’intérieur des murs.

Indices de maquillage dans un flip :

• murs plus épais (le gypse est presque sur le même plan que les moulures des planchers et des portes)
• joints de plâtre bâclés dans les coins et autour des prises et interrupteurs
• plomberie âgée sous un nouvel évier ou lavabo
• plancher de douche qui fléchit, baignoire qui bouge
• céramique peinturée (dosseret de la cuisine, murs de salle de bain)
• poignées neuves sur de vieilles portes d’armoires peinturées
• prises électriques neuves, sans mise à la terre fonctionnelle
• à l’extérieur, mur de brique fraîchement peinturé

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