De l’amiante plein les murs

9 septembre, 2019 | André Dumont, alias Inspecteur D

Il y a eu la miuf, la pyrite, la pyrrhotite et la vermiculite. Aujourd’hui, c’est l’amiante dans les vieux murs de plâtre qui provoque des remous le marché immobilier.

C’était un joli cottage jumelé construit en 1950 dans Notre-Dame-de-Grâce. L’intérieur n’avait pratiquement jamais été modifié. Le couple d’acheteurs se cherchait un projet de rénovation.

Avant même que l’inspecteur en préachat le leur recommande, les acheteurs commandent des analyses de contenu d’amiante dans les murs. Verdict : le crépi cimentaire qui recouvre presque tous les murs de plâtre sur les étages contient de l’amiante à un taux suffisamment élevé pour que l’enlèvement exige un protocole de décontamination.

« Nous avons annulé notre offre et la maison a été retirée du marché. Aucun assureur ne voudra l’assurer et aucune banque ne voudra la financer tant qu’elle n’aura pas été décontaminée », a confié l’acheteuse quelques mois plus tard, alors qu’elle et son conjoint procédaient à l’inspection d’une autre propriété.

Des histoires comme celle-là se produisent de plus en plus souvent.

L’amiante contenu dans certains plâtres, composés à joints et stucs n’est pas dangereux si ces matériaux sont laissés intacts. Mais dès qu’on entreprend une démolition, des fibres invisibles et nocives peuvent se loger dans les poumons et ne plus jamais en ressortir.

« Il ne faut pas banaliser les risques pour la santé, dit Michel Charest, au laboratoire Environnex. Aujourd’hui, les analyses sont beaucoup plus faciles d’accès pour les gens du secteur résidentiel. ». L’examen d’un échantillon de matériaux coûte environ 150 $.

« Il y a six ou sept ans, on ne nous demandait jamais d’analyser ces matériaux. Depuis quelques années, c’est beaucoup plus fréquent, à la demande d’acheteurs, d’entrepreneurs, d’inspecteurs en bâtiment et de courtiers immobiliers » – François Hamel, directeur du laboratoire-conseil Sedexlab

De l’amiante se retrouve de façon systématique dans des matériaux manufacturés faciles à reconnaître, comme certaines tuiles de vinyle, des gaines isolantes et la vermiculite. Dans la composition des murs intérieurs, le contenu en fibres d’amiante plutôt est aléatoire. C’est l’ouvrier qui a appliqué le plâtre ou le stuc qui a décidé d’en ajouter ou non à son mélange.

Les fibres d’amiante ont plusieurs vertus, explique l’entrepreneur en décontamination Martin Forges. En les ajoutant à un enduit de finition, celui-ci devient plus facile à lisser, il sèche plus vite et le matériau devient plus résistant au feu.

« Sur une maison construite entre 1930 et 1950 qui n’a pas été rénovée, on a presque 50 % de chances d’avoir de l’amiante dans les murs » – Martin Forges, chargé de projet chez Aire D3 Décontamination

Jusque vers 1925, les plâtriers ont ajouté du crin de cheval ou du poil de vache dans le plâtre, pour obtenir un plâtre plus solide. Cette pratique ne permet pas d’exclure l’usage d’amiante; on en a retrouvé dans le plâtre de maisons du tout début du XXe siècle.

Selon plusieurs sources, ce sont les maisons construites des années 1950 à la fin des années 1970 dont les murs sont les plus susceptibles de contenir de l’amiante. L’usage a été rendu illégal en 1980.

La jurisprudence a établi que l’amiante dans les murs ne constitue pas un vice caché, puisque ce n’est qu’au moment d’une démolition partielle du bien immobilier qu’une décontamination peut devenir nécessaire et entraîner des coûts très élevés.

Les risques pour un nouveau propriétaire

-Au moment de demander un permis de rénovation, des municipalités comme Westmount et certains arrondissements peuvent exiger des analyses de contenu sur les murs à démolir. Ce n’est pas le cas sur le Plateau-Mont-Royal et dans Rosemont-La Petite-Patrie.

-Un entrepreneur pourrait exiger des analyses pour éviter d’exposer ses travailleurs à de l’amiante dans les murs à démolir.

-La découverte d’amiante pourrait faire doubler le coût de projets de rénovation.

-À la revente, de futurs acheteurs pourraient exiger des analyses et la découverte d’amiante pourrait compromettre la transaction.

Sur le marché immobilier, les risques reliés à l’amiante dans les murs demeurent un tabou. Les courtiers hésitent à en parler, pour éviter d’insécuriser les acheteurs. De plus en plus d’inspecteurs en font mention, mais ceux qui recommanderaient systématiquement des analyses verraient de moins en moins de courtiers recommander leurs services.

Tout le monde se dit : l’amiante n’est pas un vice caché et tant que les matériaux qui en contiennent demeurent en place, il n’y a aucun risque pour la santé. Pourquoi alors jeter de l’incertitude sur une transaction en évoquant les risques?

Au Québec, il suffit d’un taux d’amiante supérieur à 0,1 % dans un matériau pour que son retrait exige un protocole strict et coûteux pour protéger la santé des travailleurs. En Ontario et ailleurs en Amérique du Nord, le seuil de tolérance est de 1 %.

« À partir de 10 pieds cubes de matériaux contenant de l’amiante à retirer, c’est le gros kit : douches, vestiaires, sas d’évacuation des déchets, conteneur à déchets, dit Martin Forges. C’est 3000 $ avant même d’avoir donné un coup de crowbar ».

Démolition et décontamination ne sont pas l’unique option. On peut faire un retrait partiel, en ne remplaçant que les bouts de murs endommagés. On peut confiner les matériaux contaminés, par exemple, en appliquant un gypse par-dessus les murs et plafonds en place. Et finalement, on peut tout simplement encapsuler, en emprisonnant les matériaux sous des couches de peinture.

André Dumont est inspecteur en bâtiment et chroniqueur. Suivez-le sur Facebook.