La vérité sur les pièces doubles des appartements montréalais

25 octobre, 2015 | André Dumont, inspecteur en bâtiment

Pour habiter dans les étroits logements du vieux parc immobilier de Montréal, il faut aimer les pièces doubles. Et qui dit pièce double, dit chambre non fermée.

En situation de transaction immobilière, méfiez-vous de ces logements dont la pièce double est considérée comme deux chambres à coucher sur la fiche de vente.

Au fil des décennies, propriétaires et locataires ont trouvé d’ingénieux moyens de tirer meilleur parti de ces pièces. Dans ma pratique d’inspection en bâtiment, je vois souvent ces exemples de transformations :

1) Entre deux chambres d’enfants, les occupants ont fermé en partie le mur et installé une grande baie vitrée, qui ne s’ouvre pas.

2) Le mur a été complètement fermé et la pièce sans fenêtre sert de bureau ou d’atelier.

3) Un mur a été ajouté dans l’ouverture, en laissant près du plafond une ouverture de 40 cm par 200 cm.

4) Des portes françaises ont été ajoutées pour créer deux pièces.

La grande ouverture entre les deux sections d’une pièce double sert à laisser pénétrer la lumière et à fournir un moyen d’évacuation en cas d’incendie. Un enfant ou un adulte doit pouvoir facilement évacuer sa chambre directement vers l’extérieur.

Pour savoir ce qu’on peut faire des « pièces combinées », on peut se référer au règlement 11-018 de la Ville de Montréal, qui lui nous renvoie au Code national du bâtiment.

En résumé :

1) Toute chambre à coucher doit recevoir de l’éclairage naturel

2) Quand la surface secondaire d’une pièce combinée sert de chambre à coucher, il est possible de l’éclairer en second jour par une fenêtre donnant sur l’extérieur, à condition que la surface vitrée assurant l’éclairage naturel soit d’au moins 10 % de la surface totale du plancher de la pièce combinée.

3) L’ouverture entre les deux aires d’une pièce combinée doit être un plan parallèle à la fenêtre assurant l’éclairage naturel et située à au plus six mètres de cette fenêtre.

4) La surface de l’ouverture entre les deux aires doit être supérieure à 40 % de la surface du mur entre ces pièces.

5) Si l’aire secondaire est une chambre à coucher, il doit y avoir un passage direct entre les deux aires.

Une pièce sans fenêtre ou sans éclairage en second jour, comme quand on a séparé une pièce double par un mur, ne peut pas servir de chambre à coucher, ni de salon ou salle à manger. La réglementation ne précise pas si elle peut servir de bureau. Par contre, les salles de toilette, cuisines, buanderies et espaces de rangement n’ont pas besoin d’avoir une fenêtre.

D’après Yves Monty, qui dirige l’équipe d’inspecteurs de l’arrondissement Rosemont-La Petite-Patrie, le seul moyen acceptable de séparer des pièces doubles pour en faire des chambres à coucher est d’installer des portes françaises. « Cela ne respecte pas la lettre du Code national du bâtiment, mais on les accepte. Il y a un contrôle par l’occupant, qui peut les ouvrir sans problème. »

Les inspecteurs de l’arrondissement ne se déplacent que lorsqu’il y a une plainte, rappelle Yves Monty. « Souvent, il y a une plainte pour autre chose et on s’aperçoit qu’une chambre a été aménagée de façon non conforme », dit-il. L’inspecteur donne 30 jours au propriétaire pour corriger la situation et environ 40 jours plus tard, une deuxième visite sert à constater la correction.

Ces transformations illégales risquent de ne jamais attirer l’attention d’un inspecteur municipal. Par contre, au moment d’une transaction immobilière, il faut se méfier. Un six et demi avec quatre chambres fermées? Peuvent-elles vraiment toutes servir de chambre à coucher de façon sécuritaire?