Histoires de plex : ajouter un logement au sous-sol

27 octobre, 2018 | André Dumont, alias Inspecteur D

En ajoutant un logement au sous-sol, on transforme un duplex en triplex! L’investissement initial devient soudainement très rentable. Histoire d’un cas vécu.

Pour son premier achat immobilier, Karina Macknish voulait absolument réaliser un bon investissement. Pas facile, à Montréal, de trouver un petit immeuble qui puisse se rentabiliser avec les loyers.

En 2013, alors qu’elle n’a que 25 ans et qu’elle vient à peine de se lancer comme courtier immobilier, ses recherches l’amènent dans Hochelaga-Maisonneuve. Elle visite un duplex et s’aperçoit que des voisins de la même rue ont une entrée pour un logement au sous-sol. Elle fait ses calculs et achète.

Trois ans et 40 000 $ plus tard, elle nous invite à découvrir son tout nouveau bachelor. L’aventure a été remplie de rebondissements, mais le résultat est éblouissant.

L’entrée surbaissée, une véritable cour anglaise, est si invitante qu’on aurait le goût de s’assoir y prendre le café. Dans la cuisine, le comptoir de la péninsule est plus large qu’un comptoir standard; il sert de table, ce qui élimine le besoin d’une salle à manger.

Le logement (une chambre fermée) a rapidement trouvé preneur, à 750 $ par mois, électricité et chauffage inclus. Avec ce loyer et celui du deuxième étage, elle couvre les frais d’hypothèque et d’assurances de l’immeuble.

L’heureuse propriétaire continue d’habiter le rez-de-chaussée, qu’elle entend rénover et agrandir en finissant la moitié arrière du sous-sol. Elle créera ainsi un grand logement attrayant pour une famille. Elle pourra le louer, puis passer à un autre projet immobilier.

Péripéties

Dès le début des travaux au sous-sol, les surprises se sont multipliées. En retirant le vieux sous-plancher, Karina Macknish a découvert d’importantes fissures dans la dalle de béton. En dégarnissant le mur de fondation avant, d’autres fissures.

Une partie de la dalle de béton a dû être refaite, un drain de fondation a été ajouté et les fissures ont été colmatées.

Le prix des soumissions pour l’excavation et le coulage du béton pour l’entrée à l’avant variaient du simple au double. Le découpage du béton pour agrandir les ouvertures des fenêtres s’est avéré moins coûteux que prévu. Le résultat est lumineux.

L’électricien n’a pas voulu revenir compléter son travail. L’insonorisation du plafond s’est avérée très décevante. Un acousticien est intervenu, le nouveau plafond a été démoli et celui qui l’avait construit a été congédié.

Soyons créatifs

À Montréal, les petits immeubles locatifs qui sont déjà rentables au moment de la vente, ça n’existe à peu près pas, affirme Karina Macknish.

« Il faut innover et avoir le goût de mettre la main à la pâte », dit-elle. Certains immeubles peuvent se prêter à l’ajout d’un logement, à la séparation d’un logement en deux, ou à un agrandissement par l’arrière ou par l’ajout d’une mezzanine, énumère-t-elle.

Dans tous les cas, il faudra se conformer à la réglementation municipale. Le meilleur moyen d’obtenir de l’information exacte, c’est de se présenter en personne au bureau d’urbanisme de la municipalité.

Chaque lot a un nombre maximal de logements, explique Jean Poisson, chef de la division des permis et inspections à l’arrondissement Mercier-Hochelaga-Maisonneuve. En général, l’ajout d’un logement au sous-sol ne compte pas comme un logement de plus.

Chaque municipalité peut édicter des règles particulières. Par exemple, dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, les logements au sous-sol ne sont possibles que lorsque le plafond est d’au moins un mètre plus élevé que le niveau du sol.

Il y a aussi des dispositions quant au nombre d’espaces de stationnement, à la proportion du terrain qui peut être couverte par le bâtiment, aux issues et à la dimension des fenêtres dans les chambres à coucher. Dans les secteurs « significatifs », comme les rues à caractère patrimonial, les règles peuvent être encore plus restrictives.

André Dumont est inspecteur en bâtiment et chroniqueur