Histoires de plex : pourquoi pas un quintuplex?

3 janvier, 2019 | André Dumont, alias Inspecteur D

Des locataires qui paient la majeure partie des frais. De l’espace pour une famille qui grandit. Un petit duplex ou triplex peut vous offrir tout ça. Mais si vous en avez les moyens, pourquoi ne pas viser un quintuplex?

Martine Robertson a acquis un quintuplex en 2002, tout près du parc Molson, dans Rosemont. Un cinq et demi au rez-de-chaussée, quatre trois et demi sur les étages. L’intention était de céder un jour l’immeuble à sa fille.

La nouvelle propriétaire est emménagée au troisième étage. Lorsque sa locataire voisine de palier est partie, elle a créé un seul grand logement à partir de deux petits. L’immeuble est devenu un quadruplex.

Cette conversion allait faciliter la revente, puisque la mise de fonds minimale pour acheter un quadruplex est de 10 %, alors qu’elle est habituellement de 25 % pour un quintuplex.

Emmanuelle Lebeau a acheté l’immeuble de sa mère (Martine Robertson) en 2007. Elle logeait déjà au rez-de-chaussée avec son conjoint et ses enfants.

« Avec trois enfants dans un cinq et demi, on commençait à trouver ça petit. Nous nous sommes mis à chercher plus grand, ailleurs dans le même quartier. Puis nous avons eu l’idée d’occuper un étage et demi, plutôt que de déménager. »

La famille occupe aujourd’hui le rez-de-chaussée, le sous-sol et un des trois et demi du deuxième étage. Un escalier a été aménagé entre les pièces doubles du centre. Le quintuplex devenu quadruplex est ainsi devenu un triplex.

« Nous voyons notre propriété comme une maison familiale et modulable, explique Emmanuelle Lebeau, qui est courtière en immobilier, comme l’a été sa mère. Peut-être qu’un jour, j’habiterai avec mon conjoint au 3^e étage et un de nos enfants occupera le rez-de-chaussée avec les siens. »

« Mon chum et moi, on ne s’imagine pas vivre ailleurs. Nos enfants décideront s’ils veulent habiter ici. Entre-temps, nous pourrons trouver des locataires. » – Emmanuelle Lebeau, propriétaire d’un quintuplex transformé en triplex

Des obstacles

En 2019, un projet d’acquisition d’un édifice multilogements de quatre portes ou plus peut s’avérer tout aussi intéressant. Cependant, les obstacles sont de taille.

Les quadruplex et quintuplex sur le marché de Montréal sont rares. Sur l’île comme ailleurs, ils ne sont souvent pas attrayants aux yeux d’acheteurs qui souhaitent à la fois investir en immobilier et y habiter. Vivre avec quatre logements occupés par des locataires au-dessus de chez soi, ce n’est pas pour tout le monde.

Dans les quartiers prisés du centre de Montréal, les quadruplex et quintuplex sont mis en vente à plus de 900 000 $. À ce prix, ils n’intéressent pas les investisseurs qui souhaitent louer tous logements ou les transformer en condos.

Ces immeubles peuvent être avantageux pour des parents qui souhaiteraient y loger leurs enfants pendant leurs études. Un acheteur futé pourrait aussi calculer qu’en améliorant les logements, il pourra tôt ou tard en tirer des revenus qui lui permettraient d’habiter sur place toutes dépenses payées par ses locataires.

L’obstacle principal demeure la mise de fonds requise. Si on ne détient pas les 20 % ou 25 % qu’exige l’institution prêteuse, il faut faire assurer le prêt et payer les primes à la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) ou à Genworth.

Lorsque l’immeuble a plus de quatre logements, l’acheteur est perçu comme un investisseur. Les exigences des prêteurs et des assureurs changent du tout au tout. Pour obtenir un prêt assuré, l’immeuble doit déjà être rentable. Avec la croissance des valeurs des propriétés et les hausses minimes de loyer, ces immeubles sont très très rares.

Pour acheter un immeuble de cinq portes ou plus, la plupart des institutions financières exigeront une mise de fonds de 20 % ou 25 %. Sur un édifice de 900 000 $, cela représente jusqu’à 225 000 $.

Il existe cependant des moyens « créatifs » d’arriver à constituer cette mise de fonds. Par exemple, on peut refinancer une propriété dont l’hypothèque est déjà en grande partie remboursée. Si l’on possède une propriété dont le montant financé est inférieur à la valeur marchande, on peut aussi utiliser le capital accumulé comme garantie collatérale et financer jusqu’à 100 % du coût d’achat du nouvel immeuble.

André Dumont est inspecteur en bâtiment, propriétaire d’un quintuplex et chroniqueur